Перепланировка

Вопросам регулирования переустройства и перепланировки помещений посвящена глава 4 ЖК РФ. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом, осуществляющем согласование, на основании принятого им решения.

Работы по перепланировке, производимые без такого решения называются самовольными и за такие работы предусмотрен штраф, сумма которого для физических лиц не превышает 2500 р., а так же обязательное предписание правообладателю на приведение помещения в прежнее состояние, что может привести уже к значительно более серьезным расходам.

Производить СМР без разрешения — НАРУШЕНИЕ СОБСТВЕННИКОМ КВАРТИРЫ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Зачем нужно согласовывать перепланировку?

В результате перепланировки меняется фактический метраж квартиры, как в большую, так и в меньшую сторону. Изменение площади ведет к изменению стоимости квартиры.

Ответственность за незаконную планировку лежит на собственнике.

В случае необходимости какого-либо действия с квартирой: продажи, залога, дарения, возникает проблема – покупатель не будет покупать такую квартиру, банк не даст кредит.

Согласование – это процесс, занимающий достаточно продолжительное время, узаконить перепланировку за месяц невозможно.

Понятие «свободной планировки»

Свободная планировка закладывается автором проекта дома. Достигается путем отсутствия в квартире несущих стен.

НО!!!!

Свободной планировки с точки зрения закона не существует. Нормы проживания, предусмотренные законом, отменить невозможно. Отсутствие фактических стен не означает, что нет планировки. В техническом паспорте «условно-свободная» планировка обозначается пунктиром.

НОВАЯ планировка, предложенная вами, должна удовлетворять всем нормам проектирования.

С чего начинается перепланировка?

Перепланировка начинается с пожеланий заказчика, оформленных в виде «технического задания на проектирование». В Задании Заказчик указывает количество комнат, размер кухни, количество С/У и свои пожелания.

Дизайнеры. Как выбрать?

Задача дизайнера на основе «Технического задания на проектирование» нарисовать план новой планировки – дизайн-проект. На основании плана будет изготавливаться проект или эскиз.

Для Заказчика бывает затруднительным оформить свои пожелания в виде дизайн-проекта.

ВАЖНО!!!

Дизайн-проект должен учитывать нормы проектирования, иначе придется все переделывать.

Выбирать дизайнеров нужно из АРХИТЕКТОРОВ, которые смогут сразу учесть нормы и сделать функционально удобную планировку для проживания.

Проект или эскиз (уведомительный порядок)?

Если в предложении «новой планировки» квартиры затрагиваются конструктивные элементы, влияющие на безопасность дома, необходимо изготовить и согласовать проект.

К конструктивным элементам относятся:

  • любые изменения в несущих стенах – новые проемы, расширение существующих проемов;
  • изменение в инженерных системах дома – вентиляции и водоснабжении.
  • изменение санузлов, обустройство новых.

По эскизу в уведомительном порядке согласовывается перепланировка, затрагивающая только ненесущие стены и не влияющая на безопасность и инженерные коммуникации дома, не затрагивающая «мокрые зоны».

Эскиз можно нарисовать самостоятельно на копии плана БТИ из технического паспорта на квартиру. Проект (АР) заказывать не нужно, что приводит к уменьшению стоимости оформления документов примерно на 30%

Техническое заключение (ТЗК) делается по требованию инспектора по результатам консультации в МосЖилИнспекции.

При согласовании по эскизу порядок действий такой же, как при согласовании по проекту.

В любом случае планировка должна соответствовать нормам проектирования.

Что «можно», что «нельзя»? На что обратить внимание.

Нельзя


  • увеличивать С/У за счет жилых комнат и кухни.
  • увеличивать площадь квартиры за счет общедомовой территории.
  • объединять кухню или комнату с балконом или лоджией, что приводит к изменению теплового контура помещения.
  • ухудшать условия проживания себе или соседям.
  • затрагивать коммуникации.
  • Переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы и веранды.
  • Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.

Можно


  • увеличить С/У за счет подсобных помещений или коридора.
  • Совмещать или разделять С/У
  • Обустраивать новый С/У на подсобных помещениях.
  • объединить несколько жилых комнат.
  • при некоторых условиях объединить кухню с жилой комнатой.
1. Разрешение на переустройство (перепланировку) квартиры
Наименование Стоимость Примечание
Технический паспорт БТИ 9 000? БТИ (10 дней)
Проект переустройства квартиры совместно с техническим заключением 25 000? Проектная организация (3 дня)
Услуги проектной организации 36 000? Проектная организация (40 дней)
Итого: 70 000
2. Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке квартиры
Наименование Стоимость Примечание
Акт о завершенном переустройстве 8 000? БТИ (10 дней)
Акт выполненной перепланировки 45 000? Проектная организация, БТИ (30 дней)
Итого: 53 000
3. Внесение изменений в Росреестр
Наименование Стоимость Примечание
Технический план квартиры 17 000? Кадастровый инженер (10 дней)
Услуги проектной организации, госпошлина 35 000? Проектная организация (от 2-х до 6-и мес.)
Итого: 52 000